빌라 1채로 월세 100만원 받은 이야기

빌라 1채로 월세 100만원 받은 이야기

저는 부동산 경매로 경기도 광주 퇴촌면 빌라 1채를 낙찰받아서

월세 100만원을 받고 있습니다

월마다 지출되는 이자 37만원을 제외하고라도 60만원 정도의 순수익이 들어오고 있어요

어떻게 시골 빌라 1채로 100만원을 받을 수 있었을까요?

미리 말씀드리지만 저는 부동산 경매에 엄청난 고수도 아니며, 특별한 기술을 가지고 있지도 않습니다

저의 이야기를 통해 경매에 대한 막연한 두려움이 [쟤도 했네?]로 바뀌게 만들어드리고 싶고

또한 이런 식으로도 월 현금흐름을 만드는 사람도 있구나! 라는 것을 알려드리고 싶습니다

 

우선 첫 번째로

어떤 빌라이길래 월세 100만원으로 계약했을까? 라는 의문이 드실 것 같아요

거기다가 경기도 광주 퇴촌면.. 시골에 위치한 빌라로 말이죠

이유를 먼저 간단하게 3가지로 정리해보았습니다

 

1. 경기도나 외곽 쪽은 물류센터, 각종 공장이 생각보다 많습니다

따라서 근로자분들께서 회사 숙소로 사용하고 싶은 니즈가 꽤 있으시지만 집을 매수하기는 싫어하십니다

이는 사람의 본성이라고 생각해요! 당연히 서울에 최대한 가까운 곳에 집을 사고 싶지 않겠어요?

이 지역은 매수 수요는 많지 않고, 임차 수요 위주로 많은 편입니다

2.경기도 광주에서는 자차로 생각보다 판교, 성남 쪽이 가까워서 출퇴근하시는 근로자분들이 있으십니다

3. 요즘 금리가 많이 높아짐에 따라 전세자금 대출 금리도 굉장히 부담스러워진 상태입니다

전세로 대출받아서 살 때의 이자보다 2년 정도 계약된 월세가 더 저렴해 보이는 상황입니다

또한 언제까지 금리가 계속 오를지도 모르는 상황이기에 월세를 원하시는 분들이 전보다 늘어난 상태입니다

월세 수요가 많아지니까 월세는 자연스레 올라가게 됩니다

저는 실제로 낙찰받고 명도 후에 임차를 맞추는 기간이 한 달도 안 걸렸습니다

 

그리고 두 번째로는 [명도]에 관한 이야기입니다

경매를 시작하기 망설이는 이유의 대표적인 것이 바로 이 '명도'라는놈 때문이죠

저도 사실 굉장히 무서웠지만 죽기야 하겠어? 라는 마인드로 첫 사이클을 돌려보았는데요!

물론 스트레스는 당연히 있었습니다

하지만 이 스트레스는 그냥 받아서 기분 나쁘고 끝이 아닌, 나를 성장시키는 성장통 같은 개념이라고

생각했습니다
그래서 저는 피하지 않고 극복하는 것이 훨씬 이득이라고 생각하고 차근차근 진행을 해보았답니다

이 집에 임차인은 로펌에서 근무하시는 사무장님이셨어요

가지고 계신 집도 서울 포함해서 여러 곳에 가지고 계신 분이었고, 이 집에 임차했던 이유는

아내께서 몸이 좋지 않아 주말에 공기 좋은 지역으로 요양할 곳을 찾으시다가 들어오게 되었다고 했습니다

명도 과정에서 트러블이 없지는 않았습니다

이분은 거기다가 경매 절차에 대해서도, 법에 대해서도 저보다 훨씬 잘 알고 계신 분이었기에

굉장히 까다로운 면이 없지 않아 있었습니다

"명도 무서운 거 맞네!"라고 생각이 드시나요?

이렇게 낙찰자보다 법을 많이 알고, 잘 아는 분들은 명도하는 것이 불가능할까요?

그렇지 않습니다

물론 복잡한 권리관계가 있는 물건들은 저도 아직 경험이 없어서 잘 모르지만

제가 하는 권리관계가 간단하면서 대항력이 없는 물건들은 무조건 낙찰자가 유리합니다

저는 확실하게 믿는 구석 1가지가 있었기 때문에 멘탈을 잘 잡아가며 기다릴 수 있었습니다

 

명도는 분명히 귀찮고, 불편한 대화들을 많이 나눠야 하는 작업이기에

힘들고, 스트레스받는 것은 사실입니다

하지만 중요한 건 법원은 낙찰자의 편이라는 것입니다

낙찰자가 낙찰 후에는 법적인 조치들만 미리 잘 해놓으면, 임차인이나 집주인이 나가지 않고

버티더라도 법적으로 내보낼 수 있습니다

물론 시간과 비용과 스트레스는 더 받을 수 있지만 전혀 어려운 작업은 아닙니다

왜냐하면 저처럼 세상 물정 모르는 사람도 했으니까요!

이렇듯 확실히 이기는 방법 1가지가 있으니, 명도는 100% 된다고 생각하셔도 무방합니다

그렇다면 법적인 조치들은 무엇이 있느냐?

[인도명령 신청, 점유이전금지가처분, 강제집행]이라는 도구들입니다

간단하게만 설명해 드리자면 아래와 같습니다

인도명령 신청, 강제집행: 낙찰자가 소유권을 취득했음에도 불구하고 점유자가 해당 부동산을 계속 점유한다면

법원에 신청하여 점유자로부터 해당 부동산을 인도받을 수 있는 장치를 말하며
인도명령 결정이 내려지고도 점유자가 버티는 경우는 강제집행을 통해 강제로 점유자를 명도할 수 있어요
점유이전금지가처분: 점유자가 다른 사람에게 해당 부동산에 관한 모든 것에 대하여 점유 이전 행위 금지 처리를 하는 것

 

세 번째로는 왜 하필 아파트도 아니고 빌라를 낙찰받아서 월세를 주느냐도 궁금하실 것 같습니다

제가 빌라를 낙찰받아 월세를 주는 이유를 4가지 정도로 정리해보았습니다

1. 빌라는 덩치가 작습니다

이게 왜 이유야? 라고 생각하실 수도 있는데요

빌라처럼 덩치가 작은 물건들은 공시지가도 낮아서 각종 세금에서 부담감이 아주 적습니다

또한 주택담보대출을 받아서 월세를 놓을 경우, 대출 금액도 비교적 적기 때문에 만약 공실이 길어지더라도

적은 이자만 내면서 버틸 수 있습니다
제가 받은 물건으로 예를 들면 월에 이자가 37만원 정도가 나갑니다! 물론 적은 금액은 아니지만, 노동 소득이 받쳐주는 이상에는 꾸역꾸역 버텨나갈 수 있다고 생각해요

2. 빌라는 아파트보다 인기가 적습니다

경매로 1건 낙찰받으려면 법원에 실제로 연차 쓰고 아침에 서둘러서 가야하고, 그 전에 임장과 수익률 계산, 주변 시세 조사 등등 인풋이 꽤 들어갑니다

따라서 낙찰을 꾸준하게 지치지 않고 좋은 가격에 받으려면, 낙찰 확률이 높은 쪽에 베팅하는 것이 나을 것 같다고 판단했습니다

덧붙여 인기가 적다는 말은 입찰에 들어오는 사람들이 적다는 뜻이고, 이는 낙찰을 최대한 싸게 받을 수 있다는 이야기가 됩니다

경매는 낙찰받는 것이 중요한 게 아니라 괜찮은 물건을 얼마나 싸게 받았느냐가 중요하다고 생각해요

저처럼 현금흐름을 만드는 관점으로 접근할 시에 최대한 싸게 받을수록 월세 수익률이 높아지게 됩니다

예를 들어서 인기가 많은 아파트를 비싸게 낙찰받아서 매월 대출 이자를 갚고 난 월세 순익이 5만원이라면.. 인건비도 안 나오겠죠? 이런 투자는 지양해야 한다고 생각합니다

3. 대지 지분이 많은 편입니다

빌라는 아파트보다 인기도 없고, 덩치도 작은 편에 속하지만 대지 지분은 아파트와 대체로 비슷합니다

대지 지분은 땅을 얼마나 많이 깔고 앉아 있는가를 말합니다

개인적으로 부동산 경매를 통한 투자는 [땅을 구매했는데, 월세가 들어오는 투자]라는 콘셉트를 가지고 임하고 있어요

4. 오피스텔이나 원룸은 왜 안 하시나요?

월세 투자라고 하면 바로 생각나는 것이 '오피스텔'인데요

이건 취향 차이도 있지만 제가 오피스텔을 잘 하지 않는 이유는 우선 대지 지분이 매우 작습니다.. 위에 적은 것처럼

땅을 구매하여 현금흐름까지 창출한다는 콘셉트에서 중요한 건 대지 지분이 많은 물건 중에서 좋은 것들을 고르는 것인데 애초에 대지 지분이 적다면 입찰할 이유가 없습니다

또한 오피스텔이나 원룸 등은 임차인분들의 성향이 오래 거주하시는 것이 아니라, 1~2년 단기로 임차하시는

젊은 직장인, 학생분들의 비중이 높습니다

이게 왜 문제가 될까요? 자주 임차인이 바뀌게 되면 매번 직거래하는 것이 아닌 이상에는 부동산 중개료가 계속 

나가게 되고, 임차인이 바뀔 때마다 손볼 곳들이 은근히 생기게 되어 손이 많이 갑니다

제가 투자하는 빌라는 최소 투룸 이상으로 물건을 찾고 입찰하고 있기 때문에 가족 단위의 임차인분이 들어올 가능성이 높고, 이는 단기보다 장기로 임차할 가능성이 높습니다

실제로 제 물건의 임차인분은 가족 단위는 아니시지만, 직장 동료들과 4명이 숙소로 사용하기 위해 들어오셨습니다

이럴 수 있었던 이유는 주변 일자리도 있지만, 방이 3개였기 때문에 가능했다고 생각해요

마지막으로 오피스텔은 '상업지역'처럼 좋은 땅 위에 지어진 것들이 많은 편이라서 대지 지분이 적은 만큼 깔고 앉은 땅의 질이 좋은 편이기는 합니다만 그만큼 인기가 많아 입찰자도 많습니다

 

제가 투자하면서 느낀 점은 똑같은 대상을, 모두가 같은 관점으로 바라보고 있지 않다는 것을 깨달았습니다

그래서 저는 다양한 사람들이나 책들을 통해서 다양한 관점들을 습득하고

꾸준하게 아웃풋을 내는 데 활용하면서 성장하고 있습니다

아무것도 모를 때는 막연하게 두렵고, 당연히 시작하기 싫습니다

저 또한 마찬가지였습니다

하지만 막연함을 조금씩 조금씩 없애다 보면 분명 본인만의 투자하는 관점이 생기실 거라고 생각합니다

오늘도 부족한 저의 글을 읽어주셔서 감사합니다

 

 

2022.12.19 - [경제적 자유를 위하여] - 부동산 경매로 월세 받는 빌라를 모으는 이유

부동산 경매로 월세 받는 빌라를 모으는 이유