아파트 갭투자로 현금흐름 만들어 은퇴하는 방법

갭투자와 비슷한 '전세레버리지' 투자방법

부동산 투자한다면 가장 많이 듣게 되는 '아파트 갭투자'에 대해서 적어보려고 합니다

아파트 갭투자는 쉽게 말해서 매매가와 전세가가 얼마 차이 나지 않는 점을 이용하여
전세 세입자의 전세금과 내 적은 자본을 가지고 투자하는 방법을 의미해요

부동산 투자를 시작하면 거의 가장 먼저 알게 되는 투자법일 거라고 생각합니다

그런데 이런 갭투자로도 현금흐름을 만들 수 있다는 사실 알고 계신가요?

정확히는 아파트 갭투자랑 모양은 비슷하지만 접근방식과 출구전략이 다른

'전세레버리지' 투자에 대해서 설명드리겠습니다

 

부동산 경매로 취득하는 것도 아닌데, 일반 갭투자로 어떻게 현금흐름을 만들 수 있을까요?
(경매로 현금흐름을 만드는 글 링크는 마지막에 첨부하였습니다)

결론을 먼저 간단하게 말씀드리자면

전세는 보통 2년을 텀으로 계약하기에 그 2년마다의 전세 상승분으로 현금흐름을 만드는 투자법입니다

그래서 갭투자가 아니라 '전세레버리지' 투자라고 부르고요

이 이야기를 하면 분명히 이런 생각들이 드실 거예요

2년마다 현금흐름은 너무 텀이 길잖아?

전세금은 전세 세입자가 나갈 때 그대로 다시 돌려줘야 할 돈이잖아?

2년 후의 전세가가 상승하지 않고, 전세가가 빠져서 역전세가 나면 어떻게 해? 등의 생각들 말이죠

 

지금부터 여러분들의 의문점들을 하나하나 없애보겠습니다

이런 문제들을 어떤 식으로 극복하는지 그리고 개인적으로 생각하는 전세레버리지의 장단점들을 적어볼게요

우선 위에서 방금 말씀드린 의문점들에 대한 제 생각을 말씀드려보겠습니다

 

1. 2년마다 현금흐름은 너무 텀이 길다

맞습니다 요즘처럼 빠른 것이 기본 컨셉인 시대에서 2년의 세월은 긴 시간입니다

하지만 부동산 투자로 자산을 키워가겠다고 생각하시는 분들께서는 이 부분에 대해서는

조금 느긋하게 생각하실 필요가 있다고 생각해요

느린 대신에 안정적으로 자신을 키워갈 수 있는 투자처이기 때문이죠

전세레버리지 투자로 현금흐름을 만들려면, 아파트 한 두채로는 비효율적입니다

1년에 1채씩 모아간다고 생각하셔야 하고, 4~5채부터는 전세 상승분으로 들어오는 현금흐름까지 추가되어

1년에 2~3채도 투자를 하실 수가 있게 됩니다

즉 시스템을 만들어야 효율적인 투자법이고, 그 시스템을 구축하기까지는 시간이 꽤 걸립니다

이 투자 방법은 실제로 부동산 고수분들이 아직도 많이 하고 계시는 방법이고

김원철 저자님의 '부동산 투자의 정석'이라는 책에 정말 자세하게 나와 있으니 꼭 읽어보시는 것을 추천드립니다

제가 부동산 투자를 처음 접할 때 많은 생각의 확장을 할 수 있게 도와준 책입니다

2. 전세금은 전세 세입자가 나갈 때 다시 돌려줘야 할 돈 아닌가? 그리고 역전세가 나면 어떻게 하나?

전세금은 다시 돌려줘야 하는 돈이 맞습니다

하지만 돌려줄 때 꼭 집주인의 돈으로만 해결을 해야 할까요?

전세 세입자가 나갈 때 맞춰서 또 다른 전세 세입자를 맞추게 되면, 뒤에 들어오는 세입자의 돈으로

나가는 전세 세입자의 전세금을 돌려줄 수 있습니다

이렇게 순탄하게 프로세스가 진행되려면 가장 중요하게 생각해야 하는 부분은 

역전세가 최대한 나지 않은 지역에서, 내 가용자금에 맞는 가장 좋은 아파트를 찾는 것입니다

이런 물건을 잘 찾는 것이 실력의 영역이라고 생각해요!

 

다음으로 제가 생각하기에 '전세레버리지'투자의 장단점을 간단하게 말씀드리겠습니다

전세레버리지 투자의 장점은 크게 2가지로 볼 수 있어요

1. 투자를 하는 데에 있어서 과정이 복잡하거나 어려운 것이 아닌, 내가 끈기를 가지고

얼마나 많은 인풋을 쏟을 수 있느냐에 따라서 승패가 갈리는 투자법입니다

향후 3~5년 동안 신규 공급이 부족한 지역들을 추리고, 그 안에서 전세가가 80% 이상인 곳을 추리고

대부분의 사람이 전세로 들어오고 싶어 할만한 곳들을 추린 뒤에

많이 가보면서 비교 후 투자 하는 방식입니다

저는 이 방식으로 2개의 아파트를 현재 투자를 해 놓은 상태이며, 앞으로도 부동산 경매와 더불어서

저의 경제적 자유를 이루게 해줄 강력한 도구로 사용할 계획입니다

2. 직장인들이 비교적 마음고생을 덜 하면서 자산을 키워갈 수 있는 투자법입니다

법인투자로 아파트 단타 매매, 지식산업센터나 오피스텔처럼 환금성이 조금 떨어지는 투자처 등은

현생이 바쁜 직장인들에게는 쉽지 않은 투자처입니다

하지만 전세레버리지 투자는 애초에 투자를 잘하기만 한다면, 그 이후에는 딱히 마음고생을 할 일이 없다고 생각해요

월세가 아닌 전세로 투자하는 방식이기에 한 번 전세 계약을 하게 되면
엄청난 하자가 있거나 재계약 or 나간다고 하실 때까지 세입자와 연락할 일도 별로 없습니다

물론 투자라는 것은 어느 정도 리스크를 지고 가는 것이지만,

프로세스가 비교적 간단한 이 투자 방법은 마음이 정말 편합니다

투자를 꾸준하게 평생 하기 위해서는 마음이 편한 것이 정말 중요하다고 생각하는 사람으로서

이건 진짜 큰 장점이에요!

 

그렇다면 단점은 없느냐? 물론 단점도 있습니다

하지만 장점에 비해 미미합니다

단점도 크게 2가지로 정리하여 말씀드려보겠습니다

1. 속도가 느리고 지루하다는 단점이 있습니다

보통 2~3천만원으로 1년에 1채씩 모아가는 식으로 진행하는데, 목돈 2~3천만원을 모아야 하고

많은 임장을 다녀야 하고 등등 

과정 자체가 어렵지 않은 대신에 속도가 느려 지루할 수 있고, 인풋이 많이 들어가는 편입니다

단타를 통해서 시세차익을 내는 방식이 아니고 2년 마다의 전세 상승분으로 현금흐름을 만들기에

빠르고 드라마틱한 수익을 원하시는 분들께는 맞지 않는 투자법입니다

2. 역전세 리스크가 매우 큽니다

이것이 전세레버리지에 가장 큰 적이고, 한 방에 무너질 수 있는 요인입니다

물론 투자 물건을 애초에 잘 선정하면 되기는 하지만 쉽지 않습니다

그래서 저는 이 리스크를 방지하고자 역전세가 났을 때 현금을 어디서 충당할 수 있을지 미리 알아놓는 편입니다

가족이나 마이너스 통장, 전세금 반환 대출, 주택담보대출 등을 미리 알아놓고

현금의 비중도 약간씩은 유지하면서 리스크에 대비합니다

 

 

제가 생각하기에 전세레버리지 투자는 단점에 비해 장점이 매우 큰 투자 방법이라고 생각합니다

특히 저처럼 안정적인 투자를 좋아하고, 꾸준한 현금흐름을 선호하는 사람에게는 딱 맞는다고 생각해요

하지만 제가 정답은 아니기 때문에 여러분들께서 투자하시는데

이런 방법도 있구나라는 것만 알아가셨으면 좋겠습니다

 

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