부동산 경매로 월세 받는 빌라를 모으는 이유

28살에 부동산 경매를 하게 된 건 진짜 신의 한수!

저는 월세 현금흐름 투자를 더 좋아합니다

투자라고 하면 대부분의 사람은 시세차익형 투자를 생각하는 것 같습니다

싸게 사서 비싸게 파는 걸 목적으로 투자를 하는 것이죠

하지만 투자라는 행위는 불확실성을 가지고 가는 것인데, 애초에 싸게 사기도 어렵지만 

내가 산 가격보다 비싸게 판다는 것은 개인이 실력이 뛰어나다고 되는 건 아니라고 생각했습니다

왜냐하면 내가 아무리 잘한다고 하더라도 어떠한 블랙스완이 출몰하여 어떠한 영향을 줄 지 아무도 모르기 때문입니다

즉 시세차익 형 투자는 개인이 통제하지 못하는 영역이 많다고 느꼈습니다

 

또한 월급쟁이분들께서는(물론 저도 월급쟁이) 밀려드는 회사 일을 처리하기도 바쁜데

언제 또 싸게 살 타이밍을 보고, 비싸진 타이밍에 기가 멕히게 팔 수 있을까요?

저에게 있어서는 이런 투자는 지속 가능하지 못하다고 판단했습니다

그래서 저는 매도를 안 해도 되는 투자는 없는지 열심히 찾아보기 시작했어요

즉 출구전략이 매도가 아닌, 꾸준하게 가져가기에 좋은 투자 방법과 투자처를 찾아다녔습니다

 

그 결과 제가 하고있는 투자는 크게 3가지입니다

1. 경매로 월세 현금흐름이 나오는 물건들을 꾸준하게 모아가기 (현재는 빌라 위주)
2. 전세금 상승분으로 현금흐름 만들기 (전세레버리지 투자법)

3. 미국 주식 배당주 투자

 

주식까지는 이해가 되실 텐데 1번과 2번은 조금 애매하시죠?

특히 저는 현재는 1번의 경우 빌라를 낙찰받아서 현금흐름을 만들고 있는데요

빌라라고 하면 나중에 팔지도 못하는 물건이다, 거기에 누가 들어와서 사냐

오르지도 않는 쓰레기를 왜 사냐 등등의 이야기를 하십니다

맞는 소리이긴 하지만 안 좋은 면만 있는 것이 아닌 좋은 면도 있어요

글을 끝까지 읽어보시면 빌라의 장점들도 하나하나 아시게 될 거라고 생각합니다

초반에도 말씀드린 것처럼 저는 팔지 않고, 꾸준하게 현금흐름이 나오는 투자를 좋아합니다

우선 제가 경매로 아파트도 아니고 오피스텔도 아닌 빌라를 낙찰받는 이유를 말씀드리겠습니다

 

 경매로 빌라를 낙찰받는 이유는 크게 2가지입니다

1. 빌라는 대부분의 사람이 좋아하지 않습니다!

이 말은 입찰하는 경쟁자들이 적기 때문에 싸게 받을 수 있는 확률이 높은 편입니다

싸게 사면 또 다른 장점이 월세 수익률을 높게 세팅할 수 있습니다
왜냐하면 월세 수익률은 내 투입자본 대비 월세의 금액의 비율이니까요

제가 첫 번째로 받았던 빌라 물건을 예로 들자면, 공매가 아닌 경매로 받았고

제가 든 돈은 1,500만원에서 조금 모자란 금액이며, 월세 수익률은 연 20%+입니다

아파트는 이렇게 싸게 낙찰받기가 어려운데 아까도 말씀드렸듯이 대부분의 사람이 선호하는 투자처이기 때문에

보통 높은 가격대로 낙찰됩니다

경쟁률이 높기 때문에 제가 가격을 엄청 높게 쓸 것이 아니라면 낙찰될 확률은 매우 낮습니다

2. 대부분의 빌라는 건물 하나를 통으로 낙찰받지 않는 이상은 아파트보다 대체로 덩치가 작습니다

이 말은 한두 개의 빌라를 낙찰받아서 공실이 생기면 버틸 만 하다는 이야기입니다

반면에 아파트는 싼 것도 있긴 하지만 빌라와 비교했을 때 덩치가 대부분 큰 편이고, 또 덩치에 비해서

생각보다 월세가 낮게 형성되어 있습니다(아파트는 전세를 더 선호해서 그런 것 같습니다)

즉 월세 수익률이 만족스럽게 나오지 않습니다

 

그렇다면 빌라의 단점은 없느냐? 당연히 있습니다

하지만 빌라의 단점을 극복하는 저만의 방법들도 말씀드리겠습니다

1. 빌라는 환금성이 좋지 않다는 단점이 있습니다

이 말은 시세차익으로 매매를 원하시는 분들께는 적합하지 않은 투자처라는 말과 같습니다

하지만 저는 월세로 현금흐름을 만들어서 장기적으로 가져가는 방식으로 투자하기에
저에게는 여러모로 효자 같은 투자처입니다

2. 빌라는 가격이 오르지 않고, 감가상각이 빠르게 되는 단점이 있습니다

하지만 저는 빌라의 외관을 보고 사는 것이 아니라 부동산의 본질인 '땅', '대지 지분'을 샀는데

현금흐름까지 나오는 투자를 한다라고 생각하고 투자에 임하고 있습니다

건물은 시간이 지날수록 낡아가면서 감가상각이 되지만, 땅은 희소성이 있고 불변한다는 특성이 있습니다

3. 빌라는 낡아서 수리비가 많이 들 수 있다는 리스크가 있습니다

이 부분은 막연한 두려움으로 다가올 수 있는데요! 

경매 입찰을 진행할 때의 입찰가는 내가 정할 수 있다는 것을 잘 생각해보면 생각보다 쉽게 해결이 됩니다

저는 경매로 입찰 시 수리비까지 고려하여 입찰가를 선정하기 때문에 리스크 관리가 가능합니다

 

이렇듯 저한테 있어서는 부동산 경매를 통해서 빌라를 모으는 투자 방법은
돈이 없는 초년생분들과 현금흐름을 만들고 싶어 하는 분들께 생각보다 좋은 투자처라고 생각해요

물론 어디까지나 제 개인적인 의견이고 가장 좋은 투자 방법은 스스로 만드는 것이 맞다고 생각합니다

개개인의 상황에서 할 수 있는 최선을 다하다 보면 분명 좋은 기회가 올 거라고 장담해요!

 

 

2022.12.18 - [경제적 자유를 위하여] - 28살에 순자산 1억, 부동산 3채의 집주인이 된 이야기

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